相場とAI参考査定の算出方法

1. ㎡単価に直す

取引の総額ではなく、1㎡あたりの単価にそろえます。 総額のままで外れ値を見ると、広い物件がまとめて「高すぎる」として落ちてしまいます。

2. 外れ値を落とす（四分位範囲の1.5倍）

㎡単価を小さい順に並べ、下から4分の1の値（第1四分位）と、上から4分の1の値（第3四分位）を 取ります。その差を四分位範囲（IQR）と呼びます。

第1四分位 −（IQR × 1.5）より小さいもの、第3四分位 +（IQR × 1.5）より大きいものを、 集計から外します。落とした件数は、必ず画面に出します（黙って減らしません）。

★件数が6件未満のときは、外れ値を落としません。少ない事例から外れ値を落とすと、 残りが2〜3件になり、たまたまの数字が「相場」になってしまいます。

3. 中央値を主役にする

残った㎡単価の中央値（真ん中の値）を出します。平均も並べて出しますが、主役は中央値です。 平均は、1件の高額な取引で大きく動きます。

4. 件数が少ないときは「目安」と出す

集計に使った事例が8件未満のときは、「事例が少ないため、目安としてご覧ください」と 画面に出します。数字は出しますが、断定しません。

5. 対象の期間

直近5年分の取引を見ています。年ごとの推移、築年数帯、面積帯も、別に集計しています。

事例を集める範囲を、狭いほうから広げる

同じ町名 → 同じ市区町村 → 同じ都道府県 の順に広げ、事例が5件そろったところで 止めます。どこまで広げたかを、必ず結果に出します。黙っていると、「隣町の相場」を「この家の相場」としてお見せすることになります。

掛ける補正と、その理由

幅（レンジ）で出す理由

まち不動産は、査定の結果を1点の金額で持っていません。データベースにも 「下限」と「上限」しか列がありません。1点の数字を持てる形にすると、 いつか必ず画面に出て、それが「この家の値段」として扱われてしまいます。

幅は、事例が30件以上で±8%、15件以上で±11%、8件以上で±14%、 それ未満は±20%。市区町村まで広げたら+2%、都道府県まで広げたら+5%を足します。